עו”ד אורי דניאל: “מתי ניתן לערער לבית המשפט העליון על פסק בוררות?”
רמת גן (אודי שטיינוול, מתוך אתר פיקיויקי).
בבית המשפט המחוזי התנהלה תביעה על קרקע ובה היה בניין ברחוב ז’בוטינסקי ברמת גן, אשר חלק מן הדיירים בו היו דיירים מוגנים. לאותה קרקע הוסיפו זכויות בנייה, מתוך מטרה להרוס את הבניין הקיים ולבנות בניין חדש עם יותר דירות. המקרה שנדון בבית משפט מחוזי עסק בדייר מוגן, אשר לימים שדרג את הזכויות שהיו לו לחוכר לדורות, קרי הוא קנה את זכויות החכירה מן הבעלים בדירה בה הוא גר.
בעלי הקרקעות (במקרה הזה בעלים שהם לא המדינה), הגישו באמצעות עורך דינם (טרם הייצוג בידי משרד עו”ד אורי דניאל ושות’) בקשה לפסק דין הצהרתי, וביקשו שבית המשפט יצהיר על כך שאותו דייר יהיה זכאי לקבל רק דירה אחת בבניין החדש, כנגד זכות החכירה שיש לו בבניין הקיים, ולא יהיה זכאי לזכויות בתוספת לזכויות הבנייה שנוצרו. השאלה המשפטית אשר נדונה הייתה, האם הדייר יקבל את חלקו היחסי גם בבניין החדש, קרי את הזכות שלו לדירה בבניין הישן, בתוספת חלק יחסי מכל דירה שיוסיפו לבניין. בית המשפט המחוזי דחה את הבקשה, בקביעה לפיה חכירה לדורות כמוה כבעלות, ומשום כך אותו דייר זכאי לזכויות יחסיות גם בפרויקט החדש שיקום.
הערעור לעליון
לצורך הערעור לבית המשפט העליון, פנו בעלי הקרקע למשרד עו”ד אורי דניאל ושות’. ערעור בעלי הקרקע הוגש אם כן, באמצעות עו”ד אורי דניאל הבעלים של הקרקע הגישו ערעור באמצעות עו”ד אורי דניאל (עא 297/16 ציונה שלוסברג נ’ יפה הוד). בערעור נטען ע”י עורך הדין אורי דניאל, כי אכן ההלכה הנה שזכות חכירה כמוה כבעלות, ואין טענה לשנות זאת. עם זאת, במקרה הספציפי הנדון, הסכם רכישת זכויות החכירה על ידי הדייר המוכן, הצביע שכוונתם של הצדדים בעת חתימת ההסכם, העידה על כך שבעת היווצרות מצב תאורטי שבו יתווספו זכויות בנייה, רוכש זכות החכירה לא ייהנה מתוספת הזכויות. הדבר הצריך ניתוח לשון ההסכם לפרטי פרטים, ותוך פרשנות טקסטואלית של ההסכם, נמצאו מספר נקודות בהסכם, המעידות על כך שכוונת הצדדים המקורית בהסכם הייתה חכירה שאינה כוללת רכישה גם של זכויות הבנייה.
פסק הדין התקבל בדעת רוב של השופט דנציגר, והוא קבע בהתאם לטענתו של עו”ד אורי דניאל, כי אכן במקרה הספציפי הזה, ניתוח הסכם למכירת זכויות החכירה, לא כלל רכישה של זכויות הנלוות לזכות החכירה. כך אמר השופט דנציגר:
“לענייננו, הרי שיש לפנות אל הסכם החכירה ותנאיו, ולראות מה הוא מלמדנו על אומד דעתם של הצדדים לגבי היקף זכויות הבנייה במגדל החדש. סעיף 3 לתנאי החכירה מסדיר את שאלת הזכויות בחלקה וקובע באותיות קידוש לבנה כי להורים המנוחים “אין שום זכויות בחלקה למעט חלק המקרקעין המוחכר”. לשון זו היא לשון ברורה וחד משמעית, המתיישבת עם טענת המערערים כי לא הייתה כוונה להעניק להורים המנוחים זכויות בנייה. הוראת סעיף 3, בשילוב עם הוראת סעיף 8 לתנאי החכירה, תומכת בעמדת המערערים על פני עמדת המשיבות, באשר לאומד דעתם של הצדדים בקשר לזכויות הבנייה”.
מן הפרט אל הכלל
עו”ד אורי דניאל
במקרקעין ובדיני הקניין חשוב לעמוד על ההבחנה בין זכות הבעלות לזכות החכירה. עו”ד אורי דניאל מסביר כי: “זכות הבעלות, היא מה שמכונה “בעממית” זכויות בטאבו, קרי בעלות מלאה רשומה במרשם הזכויות. לעומת זאת, ישנה זכות דומה לכך המכונה זכות חכירה: חכירה היא לכאורה שכירות ארוכת טווח (25 שנים ומעלה). עם זאת, קרקעות רבות בישראל מצויות בבעלותה של המדינה מבחינה רישומית, ואילו המדינה מחכירה אותן לגופים מסוימים כמו קק”ל או מנהל מקרקעי ישראל. בגלל בעיות ביורוקרטיות רבות, אותן קרקעות נשארות בבעלות המדינה, אף על פי שמבחינה אידאלית היה עדיף לו הייתה מועברת בעלות מלאה בקרקע. מצב שכזה מכונה “חכירה לדורות”, ולמעשה רוב הקרקעות במדינת ישראל מוחזקות במצב של חכירה לדורות, קרי זכויות חזקות מאד הדומות לזכות בעלות, אך לא בעלות מלאה”.
במקרקעין אנו יודעים שמעת לעת ניתן לשנות את התב”ע, ולשנות את הייעוד של הקרקע, למשל קרקע אשר מוצמדות אליה זכויות בנייה X, ניתן לשנות ולהוסיף עליה כך שיהיו בה זכויות X+. במצבים בהם שינו או הוסיפו זכויות בנייה, נשאלה השאלה, למי שייכות אותן זכויות חכירה: האם לבעלים או לחוכר? לפי עו”ד אורי דניאל, המשמעות של תוספת בזכויות הבנייה עשויה להיות בסכומי כסף גדולים מאד.
תכנים קשורים נוספים
